Бабушки-мошенницы: новая угроза на рынке недвижимости. Как защитить свои вложения

Как работает схема "бабушкинга"?

Термин "бабушкинг" (или "эффект Долиной") появился после громких дел, включая случай с известной певицей Ларисой Долиной, которая успешно аннулировала продажу своей квартиры. Суть проста: пожилой человек (чаще женщина пенсионного возраста) продает недвижимость по полной схеме — с риелтором, нотариусом и банком. Деньги получает на руки или счет, но через 1–3 месяца (иногда до года) обращается в суд с иском об оспаривании сделки по ст. 179 ГК РФ — "порок воли". Аргументы: давление со стороны "мошенников", помутнение рассудка или отсутствие понимания последствий.

Ключевые этапы схемы:

1. Подготовка и продажа: Продавец активно ищет покупателя, часто через объявления или агентства. Сделка оформляется стандартно: договор, регистрация в Росреестре.
2. Перевод денег: Деньги уходят "аферистам" (иногда это подставные лица или даже родственники), создавая видимость обмана.
3. Судебный иск: Подкрепленный медицинской экспертизой (даже если до сделки справки были в порядке). Суды, к сожалению, часто встают на сторону пожилого истца, ссылаясь на защиту уязвимых граждан.
4. Банкротство как финал: Продавец объявляет себя банкротом, деньги "испаряются", а квартира возвращается — даже с ремонтом нового владельца.

Эта схема выгодна, потому что законодательство (пока) несовершенно: титульное страхование не всегда покрывает такие риски, а нотариусы не обязаны проводить глубокую психолого-медицинскую проверку.

Реальные истории из практики

В "РосНедвижимость" мы фиксируем десятки подобных инцидентов ежегодно. Вот несколько анонимизированных примеров из регионов России (на основе судебной практики 2024–2025 гг.):

• Санкт-Петербург: Молодая семья взяла ипотеку на 8 млн руб. и купила квартиру у 72-летней пенсионерки. Через 4 месяца продавец заявила о "давлении мошенников" — суд вернул жилье, семья осталась с кредитом и без крыши над головой.
• Казань: Пенсионерка продала двухкомнатную квартиру за 7 млн руб. с участием банка и риелтора. Оспорила сделку, обманув уже 20 покупателей в цепочке. Прокуратура поддержала ее, процесс тянется второй год.
• Москва и Подмосковье: Аналогично делу Долиной — продажа под предлогом "нужны деньги на лечение", а потом аннулирование. Покупатели теряют не только деньги, но и вложенные в ремонт 500–700 тыс. руб.

По данным Росреестра и судебных баз, в 2025 году такие иски подали более 500 пенсионеров по стране, и в 70% случаев суды удовлетворили требования. Рынок "замерзает": риелторы избегают сделок с пожилыми продавцами, а цены на вторичку падают на 5–7%.

Последствия для покупателей и как их избежать

Для добросовестного покупателя риски огромны: потеря всей суммы (наличкой или ипотекой), судебные издержки и эмоциональный стресс. Но хорошая новость — защиту можно организовать заранее. В "РосНедвижимость" мы разработали чек-лист проверок, который снижает риски на 90%.

Если сделку все же оспорят, соберите доказательства своей добросовестности: переписку, чеки, свидетельства. Истец обязан внести эквивалент стоимости на депозит суда.

Почему рынок нуждается в профессионалах?

Мошенничество "бабушек" — это не только юридическая лазейка, но и вызов для всей отрасли. Законодатели обсуждают поправки (запрет наличных в вторичке, обязательные медпроверки), но пока изменения не вступили в силу. В таких условиях самостоятельные сделки — это русская рулетка.